Refinancování a nové hypotéky v grafech a datech – vyplatí se?

Jestli se chystáte půjčit peníze na nemovitost tím, že si sjednáte hypotéku nebo budete refinancovat stávající, určitě vám pomůže a usnadní v rozhodování náš článek. Podrobně si rozebereme historii hypoték až do roku 2021.

Protože úroková sazba klesá, a očekává se další možný pokles ještě v tomto roce, může se zdát jako lepší rozhodnutí s novou hypotékou ještě počkat. Ale snižování hypoték jde v tomto období ruku v ruce s růstem cen nemovitostí. Pokud máte hypotéku s vyšší než aktuální sazbou hypoték, můžete refinancováním ušetřit i několik tisíc měsíčně. Případně získat i peníze navíc.

Průměrná úroková sazba hypoték od roku 2021

Úrokové sazby u nových hypoték dál klesají. V březnu 2025 byla průměrná úroková sazba 4,68 %, což je méně než v únoru, kdy byla 4,72 %. To znamená, že už druhý měsíc po sobě se drží pod 5 %, což se naposledy stalo v červenci 2024.

Když se podíváme na loňský březen (2024), byla průměrná sazba 5,19 %. Současná sazba je tedy o 0,51 procentního bodu nižší. Díky tomu lidé, kteří si teď berou hypotéku, platí měsíčně přibližně o 1,4 % svého čistého příjmu méně, což v průměru dělá asi 1 200 Kč.

Pro srovnání, průměrná úroková sazba za celý rok 2024 byla 5,07 %, zatímco v roce 2023 to bylo výrazně více, a to 5,81 %.

Historicky, od roku 2020, kdy se tyto údaje sledují (Hypomonitor), byla nejnižší průměrná sazba v lednu 2021 (1,95 %) a nejvyšší v prosinci 2022 (5,98 %).

Průměrná částka nově sjednaných hypoték bez refinancování

V březnu se průměrná částka nově sjednaných hypoték o něco zvýšila. Dosáhla 4,07 milionu korun, což je skoro o 2 % více než v předchozím měsíci. Pokud to srovnáme s loňským březnem, kdy průměrná hypotéka činila 3,43 milionu korun, je ta současná dokonce o 19 % vyšší. V roce 2020 byla průměrná výše hypotéky 2,76 milionu korun, takže dnes je průměrná hypotéka už 1,5krát větší.

Objemy poskytnutých hypoték za celý rok včetně refinancování

Pokud bude zájem o hypotéky růst stejným tempem jako v posledních dvou měsících, celkový objem nových hypoték poskytnutých v roce 2025 by mohl dosáhnout 291 miliard korun. To by znamenalo nárůst o 27 % oproti loňskému roku. Tyto odhady vycházejí z dat ČBA Hypomonitoru, který shromažďuje údaje od všech českých bank a stavebních spořitelen, jež poskytují hypotéky. Historicky, od roku 2020, byl nejnižší roční objem poskytnutých hypoték zaznamenán v roce 2023 (124 miliard korun) a nejvyšší v roce 2021 (379 miliard korun).

Ilustrativní průměrná měsíční splátka hypotéky

Pro představu: I když úrokové sazby u hypoték v březnu 2025 klesly oproti průměru roku 2024, průměrná výše nově sjednané hypotéky se zvýšila. Kvůli této kombinaci se průměrná měsíční splátka hypotéky navýšila o 1 300 Kč.

Konkrétně, průměrná úroková sazba klesla o téměř 0,4 procentního bodu oproti průměru roku 2024 (5,07 %). To by u průměrně velké hypotéky s obvyklou dobou splácení kolem 27 let znamenalo snížení měsíční splátky o více než 900 Kč, na přibližně 22 300 Kč. Tato úspora je ale menší než snížení o více než 2 700 Kč, které by nastalo při průměrné úrokové sazbě z roku 2023 (5,81 %) pro současnou průměrnou výši nové hypotéky.

Nicméně, současná průměrná výše hypotéky je o 11 % vyšší než průměr v roce 2024, což naopak zvyšuje měsíční splátku o 2 100 Kč.

A ještě jedno srovnání: Pokud bychom se podívali na průměrnou úrokovou sazbu pro nové hypotéky v roce 2019 (2,8 %), pak současná sazba pro refinancování (4,66 %) při zkrácení doby splatnosti průměrné hypotéky zvyšuje měsíční splátky o více než 1 800 Kč. To odpovídá zhruba 3,8 % současné průměrné hrubé mzdy.

Vyplatí se refinancování nebo vzít si hypotéku v tomto období?

Odpověď na otázku, zda se v tomto období vyplatí refinancování hypotéky nebo vzít si novou hypotéku, je komplexní a závisí na několika faktorech, které se týkají vaší individuální situace a aktuálního vývoje na trhu.

Refinancování hypotéky

Výhody refinancování:

• Možnost získání nižší úrokové sazby: Pokud jsou aktuální úrokové sazby nižší, než je vaše stávající sazba, refinancováním můžete ušetřit na měsíčních splátkách a celkových nákladech na úvěr.
• Změna podmínek úvěru: Refinancování umožňuje upravit délku splatnosti, a tím snížit měsíční splátky (i když to může prodloužit celkovou dobu splácení a navýšit zaplacené úroky).
• Konsolidace dluhů: Můžete refinancovat hypotéku a zároveň si půjčit další peníze na splacení jiných dražších úvěrů, například pokud máte více mikropůjček.
• Získání lepších podmínek: Můžete přejít k bance s lepšími službami nebo výhodnějšími doplňkovými produkty.

Nevýhody refinancování:

• Poplatky spojené s refinancováním: Některé banky mohou účtovat poplatky za předčasné splacení původní hypotéky (i když existují výjimky, např. konec fixace). Dále jsou zde náklady na nový odhad nemovitosti a poplatky za vklad do katastru.
• Administrativní náročnost: Refinancování obnáší určitou administrativu spojenou s vyřízením nové hypotéky.
• Možné zhoršení bonity: Pokud se vaše finanční situace zhoršila, nemusíte na refinancování dosáhnout za výhodnějších podmínek.

Nová hypotéka

Výhody nové hypotéky (v aktuální situaci):

• Klesající úrokové sazby: Jak ukazují zmíněná data, průměrné úrokové sazby u nových hypoték mírně klesají. Pokud tento trend bude pokračovat, můžete si sjednat hypotéku s potenciálně výhodnější sazbou než v minulosti.
• Možnost delší fixace za relativně příznivých podmínek: Vzhledem k očekávané stabilizaci nebo mírnému poklesu sazeb by mohla být zajímavá i delší fixace, která vám zajistí neměnnou splátku na delší období.

Nevýhody nové hypotéky (v aktuální situaci):

• Stále vyšší ceny nemovitostí: Rostoucí poptávka může tlačit ceny nemovitostí vzhůru, což může snížit výhodnost nižších úrokových sazeb.
• Opatrnost bank: Banky mohou být stále opatrnější při poskytování hypoték a důkladněji posuzovat bonitu klientů.

Jak se rozhodnout?

1. Pro refinancování:
   • Zkontrolujte si aktuální úrokovou sazbu a podmínky vaší stávající hypotéky.
   • Porovnejte nabídky refinancování od různých bank. Zohledněte nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré poplatky.
   • Zjistěte, kdy končí vaše fixace. Refinancování na konci fixace bývá nejvýhodnější, protože se vyhnete poplatkům za předčasné splacení.
   • Zvažte, zda se vaše finanční situace zlepšila natolik, abyste mohli dosáhnout na lepší podmínky. Pokud se například hodnota vaší nemovitosti zvýšila, můžete získat refinancováním i větší částku hypotéky a například konsolidovat a vyplatit nebankovní půjčky před výplatou.
2. Pro novou hypotéku:
   • Pečlivě zvažte svou finanční situaci a budoucí možnosti splácení.
   • Porovnejte nabídky hypoték od různých bank a stavebních spořitelen. Zaměřte se na úrokové sazby, dobu fixace, poplatky a další podmínky.
   • Sledujte vývoj úrokových sazeb na trhu. Může se vyplatit počkat na další mírný pokles, ale zároveň je třeba brát v úvahu i vývoj cen nemovitostí.
   • Promyslete si délku fixace úrokové sazby. V aktuální situaci může být rozumné zvážit i delší fixaci pro zajištění stability splátek.

Hypotéky obecně

Vzhledem k mírnému poklesu úrokových sazeb může být refinancování výhodné pro ty, kteří mají starší hypotéky s vyššími sazbami.

Pro ty, kteří si berou hypotéku nově, jsou aktuální sazby relativně příznivé v porovnání s předchozím obdobím, ale je třeba počítat s potenciálně vyššími cenami nemovitostí.

Co dělat pro uzavření nebo refinancování hypotéky?

• Kontaktovat nezávislého hypotečního poradce. Ten vám pomůže zorientovat se v aktuální nabídce bank, porovnat podmínky a najít pro vás nejvýhodnější řešení na míru vaší situace.
• Použít online hypoteční kalkulačky a srovnávače pro získání prvotního přehledu o nabídkách na trhu.
• Nebo si rovnou o hypotéku zkusit zažádat či refinancovat u České spořitelny, která má atraktivní aktuální roční úrokovou sazbu od 4,69 %.

Pamatujte, že situace na trhu se může vyvíjet, proto je důležité sledovat aktuální informace a přizpůsobit tomu své rozhodování.

Zdroje:
cbamonitor.cz